La location meublée séduit de nombreux propriétaires : loyer plus élevé qu'en location vide, bail d'un an au lieu de trois, préavis d'un mois pour le locataire, fiscalité spécifique. Mais un logement ne devient pas meublé parce qu'on y a laissé un lit et une table. La loi fixe une liste précise d'équipements obligatoires. Si elle n'est pas respectée, le locataire peut obtenir la requalification du bail en location vide, avec des conséquences importantes pour le propriétaire, notamment en cas de litige.
La définition du logement meublé
Selon la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Un décret de 2015 précise la liste minimale des éléments que doit comporter le logement.
Les onze éléments obligatoires
- une literie comprenant une couette ou une couverture ;
- un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- des plaques de cuisson ;
- un four ou un four à micro-ondes ;
- un réfrigérateur et un congélateur, ou au minimum un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à moins six degrés ;
- la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- des ustensiles de cuisine ;
- une table et des sièges ;
- des étagères de rangement ;
- des luminaires ;
- du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Ces éléments doivent être en état de fonctionnement et en quantité adaptée au nombre d'occupants. Une vaisselle pour une personne dans un logement loué à un couple, par exemple, pourrait être jugée insuffisante.
L'inventaire, document indispensable
Le bail d'un logement meublé doit être accompagné d'un inventaire et d'un état détaillé du mobilier, établis lors de la remise des clés. Ce document décrit chaque élément et son état. Il permet, au départ du locataire, de vérifier ce qui manque ou a été dégradé. Sans inventaire, le propriétaire aura du mal à justifier une retenue sur le dépôt de garantie, et le locataire pourra plus facilement soutenir que le logement n'était pas réellement meublé.
Le risque de requalification
Si le logement ne comporte pas le mobilier obligatoire, le locataire peut demander au juge de requalifier le bail en location vide. Les conséquences sont lourdes :
- la durée du bail passe de un an à trois ans pour un bailleur personne physique ;
- le préavis du locataire et les conditions de congé du bailleur changent ;
- le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges, au lieu de deux ;
- le loyer peut être remis en cause dans les zones où il est encadré.
Le propriétaire peut aussi perdre le bénéfice du régime fiscal de la location meublée.
Un argument dans les procédures d'impayés
Dans une procédure pour loyers impayés ou après un congé, la requalification peut être soulevée par le locataire pour contester le congé, réduire sa dette ou obtenir le remboursement d'une partie du dépôt de garantie. Un dossier solide, avec un inventaire signé et des photos, permet de répondre à cet argument.
Les bons réflexes
- Vérifier la présence et le fonctionnement des onze éléments avant chaque entrée dans les lieux.
- Réaliser un inventaire précis, signé par les deux parties.
- Remplacer rapidement un équipement hors d'usage.
- Adapter l'équipement au nombre d'occupants.
Au-delà du minimum légal
La liste légale fixe un plancher. Pour attirer des locataires de qualité et justifier un loyer plus élevé, beaucoup de propriétaires vont au-delà : lave-linge, bureau, canapé, rideaux dans toutes les pièces, petit électroménager. Ces équipements doivent alors figurer dans l'inventaire, avec leur état, afin de pouvoir être contrôlés au départ du locataire. Un logement bien équipé et bien entretenu se reloue plus vite, et limite les périodes de vacance qui pèsent sur la rentabilité.
Conclusion
La location meublée offre de la souplesse, à condition de respecter scrupuleusement la liste du mobilier obligatoire. Un meublé incomplet expose à une requalification qui modifie l'équilibre du bail. En cas de litige sur ce point, l'avis d'un avocat dédié aux propriétaires bailleurs permet d'évaluer les risques avant d'engager une procédure.
